提前还房贷不香了？

▲ 房贷利率下调之后，很多购房者陷入要不要提前还贷的纠结中。（视觉中国 / 图）

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• 虽然房贷利率连续下调，但存款利率也在大幅下跌。

• “降低存量房贷利率，相当于堵住了利用经营贷或者消费贷转贷的口子，降低了提前还贷的可能性。”

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文｜南方周末记者 徐庭芳

责任编辑｜顾策

到底要不要提前还房贷，是摆在赵忠面前的一个难题。

他是豆瓣“丧心病狂攒钱小组”成员。这个小组里约有63万人。最近，赵忠在小组里晒出了手机上的银行还款申请，内容显示，按揭贷款总额约125万元，已经通过了提前还贷申请。但是他又犹豫了。

他给南方周末记者算了笔账，自己的房贷利息在4.9%，抵押贷利率3.85%，原本用抵押贷款偿还房贷是合算的买卖。但随着2024年11月以来各大银行房贷利率下调，赵忠不知道应该提前还贷，还是等到2025年1月新的LPR（贷款市场报价利率）出台后再决定。

像赵忠一样纠结的购房者或许不在少数。

2024年以来，央行三次下调LPR，减轻了购房者还贷压力。根据央行公布的最新数据，2024年10月个人住房贷款规模企稳，明显好于前9个月月均减少约690亿元的情况，以及2023年同期水平。

这是否意味着，越来越多的购房者选择把钱捏在手里，而不是还给银行？

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“兄弟你还是还贷吧”

“从2024年前三季度数据来看，个人住房贷款余额还在减少，说明今年提前还款的买房者不在少数。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对南方周末记者说。

根据央行公布的数据，2024年前三季度个人住房贷款余额37.56万亿元，而2023年底的这个数字为38.17万亿元，2022年底为38.91亿万元。

严跃进向南方周末记者解释，一是新购房者数量大幅下降，二是已购房居民的还款速度快速增加，二者因素叠加，最终才会导致贷款余额减少。

更重要的是，虽然房贷利率连续下调，但存款利率也在大幅下跌。

2023年8月底，央行近年来首次下调存量首套房贷利率。2024年2月、7月、10月，央行再次对存量房贷利率进行调整。

南方周末记者咨询了上海一家大型国有银行以及两家股份制银行，得到的回应是，目前的首套房贷利率在3%以上，相比前两年已经下降不少。但相应地，存款利率也普遍跌至2%，意味着金融市场投资回报始终低迷。

上述豆瓣小组一位成员用自己的银行存款利息回答了赵忠的提问，一笔五万元的三年期存款，年化利率仅为1.9%，另一笔三万元的两年期存款，年化1.45%，该成员回复说，“都不知道要怎么理财了，兄弟你还是还贷吧。”

过去，居民们习惯将手中余钱投入各类理财产品，期望以此获得高于房贷利率的回报。但依据当前的金融市场利率水平，买房人无法获取较高的投资回报，将“提前还贷”当作一种资产配置的逻辑就依然存在。

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“堵住了转贷的口子”

从2024年9月开始，“提前还贷”的趋势有所放缓。

从数据来看，2024年前三季度个人住房贷款余额数字分别为38.19万亿元、37.79万亿元、37.56万亿元。对比2023年末的38.17万亿元，二季度环比降速为1.05%，三季度减缓至0.61%。换言之，尽管2024年的贷款余额持续减少，但三季度已经出现改善。

“之前提前还款猛涨，部分原因是因为存量房贷和经营贷利差，有人借经营贷还房贷了。”中原地产首席分析师张大伟向南方周末记者解释。

据唐琳观察，2023年受房地产市场下行影响，原先占到银行贷款业务大头的个人住房贷款并不景气，为弥补住房贷款增长乏力造成的缺口，不少银行都采取了低利率吸引客户的促销手段，加大个人消费贷款、经营性贷款拓展力度。唐琳就职于某全国性股份制银行的贷后管理部门。

这种做法客观造成了“增存量”利差。客户在同一家银行贷款，会出现经营贷或消费贷利率明显低于房贷的情况，贷款置换服务出现。贷款置换也被称为“转贷”，是指借款人用利率较低的新贷款代替利率较高的旧贷款，从而实现降息的目的。

唐琳回忆，直到2024年二季度，全国房贷利率仍在5%左右，但此时部分省市的经营贷和消费贷利率已经跌至3.5%，有房产抵押的，甚至能做到“2”字头。

直到2024年9月，央行第二次对存量房贷利率进行下调。头部银行已于10月对符合条件的存量房贷利率进行批量下调至LPR-30bp，部分银行也将于11月开始实施新的定价机制，允许借款人动态申请调整加点值和重定价周期。

“降低存量房贷利率，相当于堵住了利用经营贷或者消费贷转贷的口子，降低了提前还贷的可能性。”张大伟说。

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关键在于个人投资收益

国泰君安参考了全国银行间同业拆借中心发布的 RMBS（住房抵押贷款支持证券）条件早偿率指数的编制方法，设计出居民早偿率指标（CPR），这一指标用来衡量提前还贷的情况。

结果显示，2024年2月开始，居民早偿率指数加速上行，并于4月达到37%的历史高位，相当于每100个购房者中，有37人选择了提前还贷。直到2024年10月，居民早偿率降至不到15%，接近2020年同期水平。

直接原因无疑是房贷利率下调所致。据新华社报道，截至10月28日，已有21家全国性银行完成批量调整，共计5366.7万笔、25.2万亿元存量房贷利率完成下调。另外，各地方法人银行也已在10月31日完成批量调整。

中国人民银行行长潘功胜在9月份国务院新闻办举行的发布会上指出，利率下调政策或将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数约在1500亿元左右，有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为。

招联金融首席研究员董希淼向南方周末记者分析，降低存量房贷利率意义重大，除了有效降低购房者还款压力，还有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎堆提前还款和违规“转贷”行为。

但这仍不会改变提前还贷的根本原因，“关键还是存款利率和投资收益太低了，之前有能力还款的买房者已经还得差不多了。如果个人投资收益没有明显改善，没有人会后悔提前还款。”张大伟说。

（应受访者要求，赵忠、唐琳为化名）

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